Eine Immobilienanzeige ist ein Werbetext mit Pflichtteilen. Die Pflichtteile sind kurz, sie stehen fest, und sie werden trotzdem regelmässig vergessen, weil sie aus einem anderen Dokument kommen als der Rest des Textes. Dieser Leitfaden sammelt, was hineingehört.
Er ist keine Rechtsberatung. Er nennt die Stellen, die in der Praxis Ärger machen, und wo Sie die belastbare Fassung nachlesen.
Die fünf Angaben aus dem Energieausweis#
Das Gebäudeenergiegesetz verlangt in einer kommerziellen Anzeige fünf Angaben, sobald ein gültiger Energieausweis vorliegt:
- Die Art des Ausweises. Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis. Beide sind zulässig, aber sie sind nicht dasselbe, und die Anzeige muss sagen, welcher es ist.
- Der wesentliche Energieträger der Heizung. Gas, Öl, Fernwärme, Strom, Holz. Bei mehreren zählt der wesentliche.
- Das Baujahr des Gebäudes, und zwar so, wie es im Ausweis steht. Das ist der Punkt, an dem es am häufigsten auseinandergeht: Im CRM steht oft ein anderes Baujahr als im Ausweis, weil das eine das Errichtungsjahr meint und das andere das Jahr, auf das sich die Berechnung bezieht.
- Der Energiekennwert. Beim Bedarfsausweis der Endenergiebedarf, beim Verbrauchsausweis der Endenergieverbrauch, jeweils in Kilowattstunden je Quadratmeter und Jahr.
- Die Energieeffizienzklasse, also der Buchstabe von A+ bis H.
Fehlt eine davon, ist die Anzeige unvollständig. Das kann als Ordnungswidrigkeit geahndet werden, und es ist wettbewerbsrechtlich angreifbar. In der Praxis kommt die Beanstandung häufiger von einem Mitbewerber als von einer Behörde, und sie kommt dann als Abmahnung mit Kosten.
Die Pflicht gilt für Verkauf und Vermietung gleichermassen. Sie hängt nicht an der Art des Geschäfts, sondern daran, dass eine kommerzielle Anzeige geschaltet wird und ein Ausweis vorliegt.
Wo es in der Praxis schiefgeht#
Der Ausweis liegt vor, aber nicht digital. Er kommt als PDF oder als Foto vom Eigentümer, die Werte werden von Hand abgetippt, und beim Abtippen verrutscht eine Zahl. Der Kennwert 98,4 wird zu 98, die Effizienzklasse wird aus der Farbskala geschätzt statt abgelesen.
Das Baujahr weicht ab. Im CRM steht 1974, im Ausweis 1972. Beides kann richtig sein und meint Unterschiedliches. In die Anzeige gehört der Wert aus dem Ausweis.
Die Anzeige wird kopiert. Eine ähnliche Wohnung im selben Haus, der Text wird übernommen, die Energiewerte bleiben stehen. Sie gehören aber zur Einheit, nicht zum Haus.
Der Ausweis ist abgelaufen. Ein Energieausweis gilt zehn Jahre. Ein abgelaufener Ausweis ist für eine neue Anzeige keine Grundlage mehr.
Deshalb ist der lohnendste Schritt nicht, sorgfältiger abzutippen, sondern gar nicht mehr abzutippen: Werte einmal aus dem Ausweis lesen, an das Objekt übertragen, und den Pflichtblock daraus erzeugen. Weicht das Baujahr vom CRM ab, muss die Abweichung sichtbar werden statt still überschrieben.
Die Provisionsangabe#
Seit dem Bestellerprinzip beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher:innen darf die Käuferprovision die Verkäuferprovision nicht übersteigen. Für die Anzeige heisst das: Die Provision muss genannt werden, und zwar so, dass daraus hervorgeht, wer wie viel zahlt.
„Provision: 3,57 % inkl. MwSt., zahlbar vom Käufer" ist eine Angabe. „Provisionsfrei für den Käufer" auch. „Provision nach Vereinbarung" ist keine.
Die AGG-Falle im Fliesstext#
Das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz verbietet die Benachteiligung wegen Herkunft, Geschlecht, Religion oder Weltanschauung, Behinderung, Alter oder sexueller Identität. Bei der Vermietung von Wohnraum trifft das Anzeigentexte unmittelbar.
Heikel sind Formulierungen, die eine Zielgruppe nennen und damit andere ausschliessen:
- „Ideal für ein junges Paar"
- „Nur an Berufstätige"
- „In ruhiger Lage, daher nicht für Familien mit kleinen Kindern geeignet"
- „Deutschsprachige Mieter bevorzugt"
Das Ärgerliche daran: Gemeint ist fast immer etwas über die Immobilie, nicht über die Menschen. Wer „ideal für junge Familien" schreibt, meint einen Grundriss mit zwei Kinderzimmern, einen Garten und eine Grundschule in der Nähe. Genau das lässt sich schreiben, und es ist als Anzeige sogar besser, weil es konkret ist:
Zwei Kinderzimmer, ein 180 Quadratmeter grosser Garten nach Süden, Grundschule und Kindergarten in fünf Gehminuten.
Diese Fassung schliesst niemanden aus und sagt mehr.
Was noch dazugehört#
- Die Adresse oder wenigstens die Lage so genau, dass die Anzeige nicht irreführend ist. Ein Stadtteil, der drei Kilometer entfernt anfängt, ist irreführend.
- Die Wohnfläche nach einer nachvollziehbaren Berechnung. Wer nach Wohnflächenverordnung rechnet, sollte das im Zweifel sagen können.
- Fotos, die den Zustand zeigen. Ein Foto darf aufgeräumt sein. Es darf nicht etwas zeigen, das es nicht gibt. Wo Bilder digital möbliert werden, gehört ein Hinweis dazu.
- Die Angabe, ob es sich um eine vermietete Einheit handelt, wenn verkauft wird.
Wie man das nicht jedes Mal von Hand macht#
Der Weg, den diese Plattform geht, hat drei Schritte:
Erstens: den Ausweis einmal lesen. Die Werte werden aus dem Dokument entnommen und zur Bestätigung angezeigt. Weicht das Baujahr vom Wert am Objekt ab, kommt eine Rückfrage statt einer stillen Überschreibung.
Zweitens: die Werte an das Objekt übertragen, nach Bestätigung, in eigene Felder und auf Wunsch zurück ins CRM.
Drittens: den Pflichtblock erzeugen. Der Exposé-Generator setzt aus denselben Werten den Block, der in die Anzeige gehört, und schreibt die fünf Portal-Abschnitte entlang der OpenImmo-Struktur. Der Entwurf wird auf AGG-heikle Formulierungen geprüft und markiert, was auffällt.
Geprüft wird maschinell, entschieden wird im Büro. Die Markierung ist ein Hinweis, keine Freigabe, und für den veröffentlichten Text bleibt das Büro verantwortlich.
Wo die belastbare Fassung steht#
Dieser Leitfaden nennt die Punkte, die in der Praxis Ärger machen. Der Gesetzestext steht im Gebäudeenergiegesetz (insbesondere zu den Pflichtangaben in Immobilienanzeigen) und im Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz. Bei einem konkreten Fall, bei dem etwas auf dem Spiel steht, fragen Sie eine Anwältin oder einen Anwalt. Wir sind Softwareanbieter, nicht Ihre Rechtsberatung.